每經編輯｜每經記者 郭榮村 廣州攝影報道    

每經記者 郭榮村 廣州攝影報道

2012年9月6日，國務院正式批復《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，南沙，這片800多平方公里的土地成為“最年輕”的國家新區(qū)。

然而，一年過去，南沙雖然在成長，但卻未給外界帶來太多的驚喜。除了樓盤遍地開花外，其他產業(yè)顯得寂寥?！睹咳战洕侣劇酚浾呓赵趯嵉刈咴L中發(fā)現，南沙新區(qū)幾大產業(yè)雖然簽約項目不少，但落實的并不多，一些開工的項目也剛處于土地平整階段。

最新的一組數據顯示，2012年南沙新區(qū)在一系列利好措施的帶動下，GDP增速在廣州全市位居第一，但是今年上半年，南沙跌至第8名，不及全市12.4%的平均數。

對此，廣州市社科院高級研究員彭澎對 《每日經濟新聞》記者表示，一些產業(yè)從規(guī)劃到落戶確實需要不少時間，南沙新區(qū)顯現雛形大概需要五年。

南沙樓市量價齊漲 項目落地緩慢 /

日前，《每日經濟新聞》記者在南沙進行了多天的走訪。當地鐵進入目前南沙交通的核心區(qū)域——金洲站時，就感覺自己被四周的樓盤包圍了。

記者粗略測算，以金洲地鐵站為中心，直徑1000米的區(qū)域內，矗立了大大小小五六個樓盤，對地鐵站形成了合圍之勢。金洲站以東，從進港大道一直到珠江的出?？冢芈芬彩谴蟠笮⌒〉臉潜P，有的已經售罄，有的還在售賣。

據搜房網統(tǒng)計，現在整個南沙共有33個樓盤在售或者待售。

值得注意的是，樓盤銷售熱背后的推地和拿地同樣火熱。

去年9月中旬，即南沙新區(qū)獲國務院批復不久，廣州市即掛牌出讓南沙區(qū)南沙街四宗地塊，總土地面積222787萬平方米，總建筑面積46.8萬平方米，掛牌總價8.29億元。今年8月26日，廣州市國土房管局又新掛南沙蕉門河中心區(qū)及金沙涌以南6宗地塊，掛牌起始價超26億元，總用地面積近30萬平方米。

公開數據顯示，南沙國家級新區(qū)成立一年以來，樓市量價齊漲。成交量迅速從6815套增至8866套，同比大漲超過30%。南沙的房價也迅速上漲，記者走訪發(fā)現，南沙已經少有低于1萬元/平方米的樓盤。

一位在廣州市區(qū)工作的看房者告訴《每日經濟新聞》記者，2010年他在南沙購房時，所在樓盤均價只有7000多元/平方米，如今，二手房單價已經達到11000元～12000元，如果考慮各種稅費，價格更高。

廣州市社科院高級研究員彭澎認為，在當前其他投資渠道并不順暢的情況下，部分投資者認為南沙是價值洼地，大家都是看好南沙的發(fā)展前景，賭房價的升值空間。在人們眼中，南沙有可能成為與上海浦東、天津濱海相媲美的國家級新區(qū)，現在南沙又開始申請自貿區(qū)，如果成功，將是一個重大利好。

南沙新區(qū)獲批一年來，動作頻頻。2012年11月中旬，廣州新發(fā)布“一個都會區(qū)、兩個新城區(qū)、三個副中心”功能布局規(guī)劃，南沙升級為 “南部濱海新城”；2012年12月14日，廣東向美國、法國等27個國家駐穗領事館推薦南沙，規(guī)劃稱南沙新區(qū)將可容納40至50個領事館；2012年12月18日，華南首個航運交易所落戶南沙新區(qū)；2013年1月30日，省政府公布下放14項南沙省級管理權限事項及23項為南沙開通“綠色通道”的省級管理事項；2013年6月15日，中國中鐵港航局南沙新區(qū)總部工程開工儀式在南沙舉行，第一個央企總部落戶南沙；2013年6月19日，南沙新區(qū)明珠灣建設正式啟動，33個項目(市政基礎設施、總部經濟等十類目)開工；2013年8月19日，廣州地鐵四號線南延段開始施工。

為了招商引資，廣州市政府也投入了相當大的精力。在今年3月舉行的“新廣州·新商機”2013年重大項目投資推介會上，南沙區(qū)斬獲了千億大單。包括高達500億元的南沙新區(qū)城市綜合開發(fā)系列項目、10億元的南沙鋼鐵物流項目等。媒體評價稱，這些都離不開廣州市市長陳建華的細心推介和牽線搭橋。

今年5月，陳建華再帶隊赴香港澳門推介南沙新區(qū)，南沙開發(fā)區(qū)管委會分別與澳門業(yè)界簽下7項合作協(xié)議，簽約金額達170.5億元。合作領域主要包括高端商務及商貿服務、航運物流服務及文化創(chuàng)意等。由此，陳建華本人甚至被媒體稱為“南沙代言人”。

根據公開的統(tǒng)計資料，《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲批以來，南沙已成功吸引世界500強、央企、省屬國企等投資“軍團”進駐布局。今年上半年，南沙新區(qū)累計簽約項目48個，涉及投資總額4060億元。

不過，記者在實地走訪中發(fā)現，雖然簽約項目不少，目前落實的并不多，一些開工的項目也僅僅處于土地平整階段。

9月2日，記者在中國中鐵港航局南沙新區(qū)總部的建設工地上看到，幾臺挖掘機正在作業(yè)，土地已經平整出一大塊，但還沒有進入打樁建樓階段。幾天后，記者來到了南沙區(qū)明珠灣建設區(qū)的一塊工地，可見數十臺工程機械，工地上見不到施工人員。工地的一側，兩名工人正在工棚中午睡。

明珠灣是南沙新區(qū)建設的起步區(qū)，被稱為“核心中的核心”。它于今年6月19日奠基啟動，當天新開工、奠基的項目共有33個，涉及總投資約586億元。主要集中在總部經濟、城市公共服務和市政基礎設施、城市綜合體等三大類別。廣州市市長陳建華在奠基儀式上表示，明珠灣建設啟動標志著新區(qū)建設實現了從謀到動的飛躍。

但是一年過去，這些產業(yè)都還處于起步階段，目前的南沙除了樓盤越來越多外，其余變化不大。記者在南沙區(qū)的商業(yè)中心金洲廣場一帶看到，這里給人的感覺更像一個大的鎮(zhèn)，路寬但車流量不大，街道上沒有廣州市區(qū)一些擁擠地段摩肩接踵的景象。

商業(yè)中心以外的大片區(qū)域還被綠色植被覆蓋，一些低矮的村落旁邊，偶爾能看到一兩家企業(yè)。在這些地方，大部分時間，都看不到路人。

于是，在一些樓盤的業(yè)主論壇中，有人開始憂慮南沙會不會成為一座空城。“南沙晚上都沒有燈了，除了金洲還有人，其他地方都是黑壓壓一片。”有業(yè)主這樣感嘆。

彭澎認為，一些項目從啟動建設到最終到位，需要幾年時間，現在才過一年，時間的確太短。

據了解，目前一些取得不錯成績的國家級新區(qū)，均是經過了較長時間的發(fā)展。比如上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)分別從1992年和1994年就開始耕耘，距今已有20年左右的時間。

彭澎表示，房地產業(yè)可以改善周邊的環(huán)境，也算是改善投資環(huán)境的一部分。尤其是現在城市綜合體的一些項目，對南沙的投資環(huán)境有較大提升。但他同時強調，現在南沙新區(qū)的房產很多是空置的，第一波炒作透支了新區(qū)的一些利好，現在又有了自貿區(qū)的概念，可能會迎來新一輪炒作，如果都是這些概念而沒有實質的企業(yè)進駐，就容易形成泡沫。

面對競爭 南沙新區(qū)定位待明晰 /

廣東省社會科學院競爭力評估研究中心主任丁力直言，他對南沙不抱太高的期望。“南沙目前的軌跡基本還是按照過去經濟特區(qū)的方式在走，過去30年，我們可以靠特殊政策、優(yōu)惠政策，吸引到世界500強，但是今天不行了，因為特殊政策和優(yōu)惠政策到處開花。”

事實也的確如此，幾乎每個省、市甚至縣都有自己的“經濟技術開發(fā)區(qū)”、“高新技術開發(fā)區(qū)”等新區(qū)。

從廣東省內看，南沙新區(qū)面臨深圳前海和珠海橫琴兩個新區(qū)的競爭，而這三個地區(qū)打的都是港澳牌。

去年8月底，珠海舉行了一場名為“從橫琴視角看粵港澳區(qū)域經濟一體化發(fā)展論壇”，雖然南沙、橫琴和前海三地的競爭問題并未納入話題范圍，但是專家們還是不約而同地將這個現實的問題引入了進來。

香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，橫琴、前海、南沙三個區(qū)域目前處在競爭的狀態(tài)。國務院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略與區(qū)域經濟部部長侯永志認為，中國的區(qū)域競爭是個普遍現象，競爭有合理成分，但如果缺少合理的協(xié)調，競爭往往就會帶來區(qū)域發(fā)展方面的問題和國家整體利益的損失。

從廣州市來說，目前也有廣州國際金融城、海珠生態(tài)城、國際健康產業(yè)城、國際創(chuàng)新城、天河智慧城、空港經濟區(qū)、花地生態(tài)城、廣鋼新城、黃埔濱江新城等。

彭澎對《每日經濟新聞》記者表示，現在全國新區(qū)很多，特殊政策也不只是南沙有，所以企業(yè)進駐都會謹慎地比較。彭澎認為，關鍵還是要看市場，“說個最簡單的道理，我給你稅收減免，你沒有市場，產品賣不出去，減免有什么用?。?rdquo;

除了受新區(qū)遍地開花的影響外，中山大學港澳珠江三角洲研究中心副主任林江認為，南沙目前的發(fā)展未達到讓人耳目一新的效果，跟其自身定位不清晰有關系。

上世紀90年代初，經過無數次考察后，香港知名實業(yè)家霍英東在南沙買下了22平方公里土地，按照他的思路，到2005年，南沙將成為一座人口36萬、工業(yè)產值過百億的現代化海濱新城。1990年6月，廣東省、廣州市分別確定南沙為重點對外開放區(qū)域和經濟開發(fā)區(qū)。到了1993年5月12日，國務院批準設立廣州南沙經濟開發(fā)區(qū)。

“最開始，霍英東先生其實是把南沙定位為一個低密度的住宅休閑區(qū)，它有游艇、碼頭和一些其他的娛樂設施。”林江說。

廣東省社會科學院珠江區(qū)域經濟研究中心主任成建三對此亦有同感。他回憶說，霍英東當時實際上是想搞一個香港的衛(wèi)星城，為一些港商提供比較好的發(fā)展環(huán)境，但這個想法并沒有完全實現。

1997年9月，廣州市政府正式頒布實施《廣州南沙經濟技術開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》，把南沙定位為建成以港口碼頭為中心，交通運輸、工業(yè)加工和旅游服務齊發(fā)展，功能齊全、布局合理、環(huán)境優(yōu)美、文明發(fā)達、面向世界的現代化海濱新城。

林江說，但是到了2000年左右，廣州市突然改變了這個思路，要把南沙打造成為一個重化工業(yè)基地。

《人民日報·華南新聞》查到了2001年10月的一篇題為 《再植一個增長極 再造一個“新廣州”——廣州啟動大南沙》的文章提到：“廣州市政府向境內外新聞媒體全面展現了未來新廣州的發(fā)展藍圖”，“可以通過‘臨海型’布局使南沙成為東南亞最大的重化工基地”。

上述文章還提到，未來的南沙將重點建設的三大基地之一是作為老城區(qū)重化工業(yè)的轉移基地，建設包括石化、鋼鐵、造船等原材料和裝備工業(yè)為主的現代化臨港工業(yè)基地。

在這樣的定位下，投資數百億元的中科石化項目一度準備落戶南沙，但由于南沙生態(tài)環(huán)境較為脆弱，該項目遭到不少人的反對，最終遷至湛江。

成建三表示，南沙原來定位于廣州市內重化工業(yè)的轉移區(qū)域，所以它的道路系統(tǒng)都是按照重化工業(yè)區(qū)的規(guī)劃去建設的。

林江稱，到了2005年左右，南沙的定位又被改為綜合性物流區(qū)，準備打造海港物流、空港物流、立體的海港中心。

記者發(fā)現，在2004年廣州市公布的《南沙地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，特別強調了“生態(tài)優(yōu)先”的發(fā)展戰(zhàn)略，注重生態(tài)環(huán)境建設和區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，表示要發(fā)展“大工業(yè)、大物流、大交通”。

“現在南沙又叫國家新區(qū)了”，林江認為，這種不停的變化讓外界難以看清南沙的方向。“外界可能會疑惑，過去這些規(guī)劃變動太快了，到底哪一個是真的？”他認為，即使是目前的國家級新區(qū)，政府方面的思路依然不是很明確，這個新區(qū)到底新在哪里，跟過去有哪些不同，外界都不明確。

林江指出，不斷變化的定位以及不清晰的思路讓投資者滿腹狐疑，不敢輕易進行投資。

成建三說，如果定位不明晰，那么發(fā)展的方向和路徑就都會動搖或者有問題。“深圳前海要做廣東的曼哈頓，珠海橫琴一是跟澳門合作，另外是打造珠海市的高端城市中心區(qū)域。而目前，南沙依舊沒有一個很明晰的定位。”

成建三參加過珠三角地區(qū)以及廣州的產業(yè)規(guī)劃，但他覺得，目前仍然搞不清南沙是要發(fā)展高科技產業(yè)，還是要搞物流，或者是做服務業(yè)。

在他看來，南沙如果搞高科技產業(yè)，事實上廣州的中新科技知識城、天河科技園都承擔了這些功能，而廣州已有的高科技園區(qū)在全國范圍來比較，并不是太有吸引力，那么南沙發(fā)展這些產業(yè)的優(yōu)勢在什么地方，目前還看不清楚。

而如果發(fā)展港口物流，成建三認為，工業(yè)制造業(yè)不進來，物流也是難以發(fā)展的，物流必須服務于制造業(yè)。

制度改革尋求獨特的新區(qū)規(guī)則

在丁力看來，南沙要應對這一系列挑戰(zhàn)，根本上還是要靠制度，即充分利用毗鄰港澳的優(yōu)勢，把港澳一些好的東西吸引借鑒進來。

丁力提出了一個“現代租界”的概念，即在南沙開發(fā)面，讓香港人做“總經理”，發(fā)展的具體事務都交給他們，廣州這邊只做一個 “董事長”。采取廣州主政、邀請港澳參與的模式。

“過去租界的概念好像是喪權辱國，但現在我們是對外開放”，丁力對《每日經濟新聞》記者表示，如果這種模式能獲得中央支持，廣州就獲得了全國獨一無二的改革先行先試的權力。

丁力對這樣的想法做出解釋，他認為如果日常管理讓香港人做，那么香港人會覺得這是第二個香港，就會把自己的利益納入進來，就會到世界各地去招商引資。

丁力覺得，南沙目前最大的問題是沒有過多地談改革，比如南沙此前曾提出了一些社會管理制度的改革，但進展都不大。

“只要堅持一條，中國共產黨領導不動搖，然后用我們某些制度的優(yōu)勢去彌補港澳制度的不足，我把它叫做積極探索共產黨領導下的港澳制度升級版。”丁力說，南沙必須要讓人耳目一新，讓人感覺到南沙和內地和其他一些新區(qū)規(guī)則不一樣。“不然我為什么要跑到南沙來呢？所有的優(yōu)惠政策其他地方都有”，丁力表示。

不過，南沙的發(fā)展仍有諸多機遇，比如廣東層面目前正在積極爭取的自貿區(qū)。

據媒體報道，近期由國務院相關部委組成的工作組將針對廣東自貿區(qū)的方案進行例行調研，廣州南沙新區(qū)將成為此次調研的重點。有專業(yè)人士稱，關于廣東自貿區(qū)的具體范圍目前還沒有官方的說法，但是南沙新區(qū)應該不會缺席。

丁力此前在接受媒體采訪時分析稱，上海自貿區(qū)主要謀求與美國等發(fā)達國家對接，以低關稅乃至零關稅等更自由政策發(fā)揮經濟作用；而南沙自貿區(qū)主要跟港澳對接，向香港這個全球自由港“投懷送抱”，若兩者融合，必然促進兩地人、財、物更自由地流動，在新一輪區(qū)域競爭發(fā)展中奪取先機。

林江則向媒體表示，自貿區(qū)商品貿易免關稅、免消費稅的政策是極大的優(yōu)勢。另外，現代服務業(yè)也是自貿區(qū)政策下能迅速發(fā)展的重點，人民幣自由兌換，開放市場準入，法律體系、會計準則均可自由使用，這將對外資企業(yè)帶來極大的便利。