每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

沉寂已久的商辦市場(chǎng)迎來(lái)了重大利好。

1月15日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹貨幣金融政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效，并答記者問(wèn)。會(huì)上，央行新聞發(fā)言人、副行長(zhǎng)鄒瀾表示，將會(huì)同金融監(jiān)管總局，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%。

對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，此次調(diào)整一方面是由于各地普遍面臨在售商業(yè)用房庫(kù)存高企、去化周期高企的問(wèn)題；另一方面則是因?yàn)樵谑蹘?kù)存去化難度大，導(dǎo)致已供應(yīng)土地和在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度大，疊加二手商業(yè)用房?jī)r(jià)格跌幅較大，由此導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)價(jià)格跌幅更大，對(duì)整體物業(yè)價(jià)值的保持以及企業(yè)資金鏈好轉(zhuǎn)等不利。

商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付下調(diào)至30％

為推動(dòng)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存，不少城市已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)支持政策。

如武漢對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商辦類房屋的，按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助；南寧對(duì)購(gòu)買(mǎi)商辦項(xiàng)目超100平方米的給予1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；上海則允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能。

中指研究院分析指出，未來(lái)，預(yù)計(jì)更多城市落實(shí)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存政策，除了盤(pán)活閑置用房外，優(yōu)化商辦限購(gòu)政策，促進(jìn)交易活躍或也是重要一項(xiàng)。

但需注意的是，此前大多數(shù)城市均執(zhí)行較高的商業(yè)用房首付要求，通常為50%，部分銀行或特定項(xiàng)目甚至設(shè)定為60%或更高。而此次央行發(fā)布的政策屬于全國(guó)性調(diào)整，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款的最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至30%。

“近年來(lái)，隨著租賃市場(chǎng)崛起，熱點(diǎn)城市機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者投資商辦并轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租公寓、酒店式公寓等長(zhǎng)短租結(jié)合的產(chǎn)品，意愿明顯增強(qiáng)，案例也有所增加?！崩钣罴伪硎?。

以深圳為例，據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025年深圳新房非住宅成交占比為31.4%，同比擴(kuò)大3.8%，不僅增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，而且連續(xù)兩年增長(zhǎng)；二手房非住宅成交占比為17.5%，同比擴(kuò)大2%，達(dá)到2012年以來(lái)次高值。

根據(jù)深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平的研究，這一成交特征的形成，主要是因?yàn)椴簧僦脴I(yè)者對(duì)租售比較高的產(chǎn)品越來(lái)越青睞，而非住宅產(chǎn)品剛好對(duì)接上了這種需求，特別是地段優(yōu)越、配套成熟的小戶型公寓。

“此次統(tǒng)一下調(diào)商業(yè)用房購(gòu)房貸款的最低首付比例，直接降低了購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的門(mén)檻，有助于促進(jìn)商辦市場(chǎng)新的活躍度。央行加大對(duì)商辦用房的支持力度，也是支持去庫(kù)存的具體表現(xiàn)，表明中央及監(jiān)管部門(mén)對(duì)商辦項(xiàng)目去庫(kù)存的重視程度在提升?！敝兄秆芯吭罕硎尽?/span>

李宇嘉也指出，此舉不僅有利于激活置業(yè)需求，從而盤(pán)活二手掛牌或在售存量，也有利于盤(pán)活存量做保障性租賃住房或長(zhǎng)租公寓，并且可以從金融角度支持存量物業(yè)盤(pán)活改造，間接來(lái)看有助于REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的發(fā)展壯大。

政策仍有發(fā)力空間

鄒瀾表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確，2026年要繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)需要，人民銀行將先行推出兩方面政策措施。一方面是下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，提高銀行重點(diǎn)領(lǐng)域信貸投放的積極性；另一方面是完善結(jié)構(gòu)性工具并加大支持力度，進(jìn)一步助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型優(yōu)化。

據(jù)悉，2024年6月，央行創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款，發(fā)放對(duì)象為21家全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房，利率為1.75%；2025年5月，央行下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)?！氨敬卧俣认抡{(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，意味著保障性住房再貸款利率將降至1.25%?！敝兄秆芯吭罕硎?，“將進(jìn)一步支持地方國(guó)企收購(gòu)存量商品房用于保障性住房，加速收購(gòu)節(jié)奏，在增加保障性住房供給的同時(shí)，進(jìn)一步改善市場(chǎng)供求關(guān)系”。

對(duì)于外界普遍關(guān)注的降息降準(zhǔn)問(wèn)題，當(dāng)天的發(fā)布會(huì)也明確“從今年看還有一定的空間”。而根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2025年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.07%。

“央行從外部約束和內(nèi)部約束兩個(gè)方面明確了今年降息仍有空間，或意味著2026年房貸利率存在下調(diào)預(yù)期?！敝兄秆芯吭罕硎?，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，降低購(gòu)房成本依然是促進(jìn)購(gòu)房需求釋放的重要舉措之一，未來(lái)若有更多政策落地協(xié)同發(fā)力，或?qū)?duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮更大作用，如給予貸款貼息、降低中介費(fèi)率、加大房貸利息抵扣個(gè)人所得稅額度等。

“整體來(lái)看，本次央行釋放多項(xiàng)政策利好，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)揮積極作用?！敝兄秆芯吭悍治鲋赋?，結(jié)合2025年底以來(lái)監(jiān)管部門(mén)釋放的一系列政策信號(hào)，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”措施正在落地，預(yù)計(jì)未來(lái)政策仍有發(fā)力空間。

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