3月5日，國務院總理李克強作政府工作報告時提出，“推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”。3月8日，萬科高級副總裁毛大慶宣布辭職，創(chuàng)辦中國版的“創(chuàng)業(yè)辦公社區(qū)”。《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現，對房地產而言，總理政府工作報告中蘊藏著不少商機，而“毛大慶們”正是看準了這些機會。本期房產周刊，我們將透過具體案例剝繭抽絲，一一探討政府工作報告中的房地產商機。

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西部投資

軌交上的貴陽樓市：價格在漲 庫存仍高

◎每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都

全國兩會期間，李克強總理無論在政府工作報告中，還是在參加各地代表團談話時，都在強調一點：中西部已成為國家經濟投資的重點，尤其是西部地區(qū)，涉及鐵路等重大基建項目。

貴州，作為一個發(fā)展較慢的西部省份，其城鎮(zhèn)化率遠低于全國平均水平。不過，隨著2014年底貴廣高鐵開通及貴陽多條城市軌道交通的建設，在不少媒體眼中，曾有“第二個鄂爾多斯”之稱的貴陽樓市，正在悄然生變，成為因基建投資而快速升溫的典型樣本。

合富輝煌研報顯示，2014年貴陽新房均價5292元/平方米，同比上漲10.9%。不過，當地一位大型房企營銷中層指出，樓市存量還在高位，去庫存仍是頭等大事。

基建提高樓盤價值

兩年前，《每日經濟新聞》記者實地調研了貴陽樓市。彼時，當地樓市受到“全國第一大盤”花果園、中天城投“未來方舟”等超級大盤沖擊，庫存壓力巨大。其中僅花果園項目就占了全貴陽樓市份額的五成以上。

業(yè)內人士認為，貴陽頻出超級大盤，是當地財政薄弱的無奈選擇，但這在全國省會城市中并不多見。

貴陽地方財政薄弱也致使其基建難以跟上，比如軌道交通。2012年是國內城市軌道交通“井噴式”獲批的一年，但直到2013年，貴陽才趕上軌道交通的“班車”。

按照規(guī)劃，貴陽軌道交通網由4條線路

組成，其中1號線連接了觀山湖區(qū)、老城區(qū)及小河片區(qū)，相當于拉通了貴陽老城至新城，總投資193.7億元，建設工期4年半。

綠地集團貴陽一位營銷中層人士向《每日經濟新聞》記者表示，“貴陽軌道交通開建以來，沿線樓盤賣得都很不錯，售價也比其他周邊樓盤每平方米高出三五百元。”

除了市內交通改善，去年底，正式運營的貴廣高鐵成為連接貴州到廣東，乃至華南地區(qū)的一條大通道。

在碧桂園貴州區(qū)域公關負責人周靈梓看來，廣東雖是經濟發(fā)展的前沿地區(qū)，但貴州在生態(tài)環(huán)境和發(fā)展后勁上更有優(yōu)勢，從華南來貴州旅游度假的人很多。碧桂園的定位就是旅游度假產品，到廣東推銷“第三居所”概念。

去年房價上漲一成

隨著國家對中西部投資力度的加大，以及貴陽的城市基礎設施大幅提升，當地房價也坐上了“高鐵”。

合富輝煌研報顯示，2014年貴陽新房均價5292元/平方米，同比上漲10.9%。

周靈梓透露，貴陽花溪碧桂園項目自2013年底開盤以來，占據貴陽七成以上別墅市場，累計銷售回款23億元，主打戶型248~600平方米，銷售均價9000~10000元/平方米，利潤率約10%。他對這一利潤率水平很滿意?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?，貴陽樓市90%以上屬于外來房企。隨著大盤逐漸消退，像萬科、保利、中鐵、碧桂園、綠地等大品牌房企加速推量，比如一知名房企打出66~87平方米的名校裝修房，以低容積率和高綠化率為營銷賣點，搶盡了當地樓市

的風頭。

周靈梓介紹，貴陽大盤項目面對的主要是工薪階層，容積率很高，當地市民其實不太喜歡住這種房子。

“短平快”運作加速去化

“我最近調研發(fā)現，貴陽樓市至少仍有1200萬平方米存量。”負責代理策劃北大資源·夢想城的傳世（中國）地產顧問有限公司劉永坤向《每日經濟新聞》記者透露，雖然國家加大了基礎設施建設，提升了當地樓盤的附加值，但同時驅使當地的房地產供應量迅速增長，加大了去化壓力。

因為沾了高鐵的光，位于觀山湖區(qū)火車北站正對面的北大資源·夢想城曾令貴陽地產界“眼紅”，但如今他們的日子也不好過。

劉永坤介紹說，“高鐵開通之前，項目主打高鐵經濟牌，向投資者宣傳項目未來發(fā)展?jié)摿Φ龋恢钡介_通那幾天，售樓部的客流量都很大。隨后，來訪客戶大不如前，以前1個月銷售7000萬~8000萬元，現在只有2000萬~3000萬元，下降了六七成。”

前述綠地集團貴陽營銷中層人士指出，雖然存量仍在高位運行，但在銷售方面不同樓盤區(qū)別較大，位置較偏的樓盤應該快速靈活出貨。

劉永坤指出，開發(fā)商不像以前操作大盤時，先把配套做起來再集中性推盤，當前多數房企拿到預售證后不用多等就開盤，做得多是“短平快”項目，比如推盤100套，只要成交80套，就已經達到了預期效果。

據合富輝煌預測，2015年貴陽住宅市場供應量不會超過500萬平方米，銷售量不會突破2014年的600萬平方米，下降趨勢明顯。

西部投資

增加公共產品有效投資。確保完成“十二五”規(guī)劃重點建設任務，啟動實施一批新的重大工程項目。主要是：棚戶區(qū)和危房改造、城市地下管網等民生項目，中西部鐵路和公路、內河航道等重大交通項目，水利、高標準農田等農業(yè)項目，信息、電力、油氣等重大網絡項目，清潔能源及油氣礦產資源保障項目，傳統(tǒng)產業(yè)技術改造等項目，節(jié)能環(huán)保和生態(tài)建設項目。

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產業(yè)地產

中國制造2025點燃“毛大慶們”的創(chuàng)業(yè)夢

◎每經記者 王杰 發(fā)自北京

李克強總理在政府工作報告中提出，制造業(yè)是我們的優(yōu)勢產業(yè)。要實施“中國制造2025”，堅持創(chuàng)新驅動、智能轉型、強化基礎、綠色發(fā)展，加快從制造大國轉向制造強國。“中國制造2025”給近年來逐步升溫的產業(yè)地產添了一把火。3月8日，萬科高級副總裁毛大慶宣布離職，他要去創(chuàng)立中國版“創(chuàng)業(yè)辦公社區(qū)”（We Work）。

首都經貿大學城市學院土地資源與房地產管理系主任趙秀池在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，產業(yè)地產是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的動力，宜居宜業(yè)是未來新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。

產業(yè)地產三大盈利點

提到產業(yè)地產，很多人會想到華夏幸福。按照規(guī)劃，華夏幸福將以遍布各地的產業(yè)新城為載體，以產業(yè)促進和服務為內核，打造開放式的平臺生態(tài)系統(tǒng)，將發(fā)展模式由“園區(qū)+地產”向以企業(yè)服務為核心的平臺生態(tài)體系轉變。“我認為住宅產業(yè)高峰期已經過去了。但是，產業(yè)地產還會有很大增長空間。”綠地集團董事長張玉良表示。

根據綠地公布的數據，在去年2408億元的預銷售額中，住宅只占46%；其余54%來自商辦類產品，增幅達到90%以上。綠地稱，這些商辦類產品并不是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產，而是產業(yè)地產。張玉良透露，綠地將和平安、阿里一同推出一個新的金融產品，服務產業(yè)地產的資產證券化。

不只是綠地，萬科、云南城投等大批企業(yè)都開始關注產業(yè)地產。萬科集團董事會秘書譚華杰介紹，萬科將圍繞物流地產、創(chuàng)業(yè)產業(yè)園、以運動為主題的度假項目三個方向發(fā)展非住業(yè)務。

趙秀池認為，產業(yè)地產不乏盈利點，關鍵是要緊緊圍繞制造業(yè)及其所需的服務做好產業(yè)一體化平臺。開發(fā)商作為產業(yè)地產的運營商，一方面要為制造業(yè)提供廠房等生產場所，更重要的是要做好產業(yè)的運營服務，整合各方資源，包括上下游產業(yè)鏈的打造、軟硬件環(huán)境的建設、融資平臺、資產證券化服務等。

在中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮看來，產業(yè)地產有三大盈利模式：一，土地開發(fā)增值，產業(yè)地產的拿地成本較低，升值空間較大；二，辦公場地出租或出售；三，后期管理運營，這是產業(yè)地產與一般住宅地產差別最明顯的地方，相比一般房地產開發(fā)，產業(yè)地產的收益期較長，如果運營良好，利潤空間比住宅地產更大。

深圳市房地產研究中心李宇嘉認為，產業(yè)地產投資回收期長，要避免為緩解資金鏈而散售，同時產業(yè)地產要將金融支持引進來，使之與進駐企業(yè)對接。

金融服務有重要功能

張玉良曾介紹，綠地未來將為中小地產商的經營性物業(yè)提供經營管理服務，以幫助這些物業(yè)提升收益率，進而實現相對較高的市場回報。他預計，未來綠地“地產寶”可以達到8%左右的收益，地產金融業(yè)將成為綠地新的增長點。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，產業(yè)地產要引進資產證券化模式，首先需要具備產業(yè)研究人才和團隊，這顯然高于傳統(tǒng)地產開發(fā)的要求。他同時提醒，產業(yè)地產本身的盈利機制并不穩(wěn)定，受到產業(yè)發(fā)展的影響因素較大，若將此類資產進行打包，相應的風險可能會逐漸放大。

有觀點指出，產業(yè)地產的發(fā)展，受整個宏觀經濟周期影響。隨著2015年宏觀經濟持續(xù)上行，包括制造業(yè)在內的各類產業(yè)將面臨一個需求擴大、開工量上升的態(tài)勢。實際上，制造業(yè)的升級過程，也會加大對一些優(yōu)質地塊的爭奪，尤其是對一些帶有物流基礎設施的產業(yè)用地而言。

新興產業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新成果的轉化，是產業(yè)地產的最后一公里，產業(yè)地產投資也要做好這個公共服務。毛大慶稱，打造中國版We Work，致力于產業(yè)投資孵化。除了可以獲得一定租金外，更重要的是把一些最聰明的創(chuàng)業(yè)者和創(chuàng)業(yè)項目聚合在一起，隨后可以通過入股和天使投資的方式，獲得更多的收益。所以毛大慶說，未來自己是“天使投資人”。

嚴躍進表示，具備金融功能、且產業(yè)用地少的模式，是未來創(chuàng)業(yè)型企業(yè)比較需要的。而這一模式在推進前期，還是需要地方政府的補貼，而且應該從全國化的范圍來推進，設立各個節(jié)點性質的產業(yè)地產基地，以方便一些企業(yè)在異地辦公和研發(fā)的需求。

產業(yè)地產

推動產業(yè)結構邁向中高端。制造業(yè)是我們的優(yōu)勢產業(yè)。要實施“中國制造2025”，堅持創(chuàng)新驅動、智能轉型、強化基礎、綠色發(fā)展，加快從制造大國轉向制造強國。采取財政貼息、加速折舊等措施，推動傳統(tǒng)產業(yè)技術改造。堅持有保有壓，化解過剩產能，支持企業(yè)兼并重組，在市場競爭中優(yōu)勝劣汰。促進工業(yè)化和信息化深度融合，開發(fā)利用網絡化、數字化、智能化等技術，著力在一些關鍵領域搶占先機、取得突破。

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旅游、養(yǎng)老

旅游地產與養(yǎng)老地產前景很美 分羹不易

◎每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

李克強總理政府工作報告中明確提出，要大力發(fā)展旅游、健康、養(yǎng)老等生活和生產服務業(yè)。

復星集團CEO梁信軍預測，隨著我國中等收入人群迅速崛起，包括旅游在內的體驗式消費將擁有巨大的發(fā)展空間，我國人口老齡化也會衍生出需求龐大的大健康市場?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑f科、保利、雅居樂等大型房企已經在旅游地產與養(yǎng)老地產領域積極拓展，試圖在住宅市場之外探索新的增長點。

蛋糕看上去很美，但真正能從中分一杯羹的企業(yè)屈指可數。實際上，目前旅游地產正面臨供過于求的困境，養(yǎng)老地產則仍在苦苦尋找盈利模式。

旅游地產：要先建配套

談到旅游地產，不得不提到雅居樂清水灣。這個位于海南陵水縣的超級大盤項目，截至2014年底已經為公司帶來逾450億元的收入。然而，即便是這個被譽為國內最成功的旅游地產項目，也在去年一度選擇五折清貨，這從側面印證了國內旅游地產面臨的困境。

即便擁有國內最成功的旅游地產項目，雅居樂清水灣所在的海南省陵水縣旅游產業(yè)并未獲得預期中的發(fā)展，記者2014年11月在現場調查發(fā)現，區(qū)域內大部分五星級酒店的年均入住率不到30%，閑置商鋪隨處可見，基礎配套也較為落后。當時陵水縣官方人士透露，該縣人均旅游消費僅176元，遠低于全國730多元的平均水平。

受近年住宅調控的影響，大量房企扎堆進入旅游地產領域?？硕鸾y(tǒng)計發(fā)現，截至2009年底，國內旅游地產項目共計926個，但到了2013年底，該數據已經刷新至5299個。

然而，與旅游地產出現井噴式增長相對應的是，項目銷售明顯降溫。最典型的是旅游地產重鎮(zhèn)海南省，該省2014年商品房全年成交64577套，成交面積592.38萬平方米，同比均下降逾兩成，明顯供過于求。

廣州中旗地產董事長陳仁科向《每日經濟新聞》記者表示，絕大部分地產商抱著住宅開發(fā)的經驗做旅游地產，而忽略了旅游地產的核心價值——旅游度假功能的開發(fā)，這是造成旅游地產急速降溫的主要原因。

“真正意義上的旅游地產應該擁有稀缺的自然資源，但這些資源早已經被瓜分殆盡”，陳仁科表示，目前大多數旅游地產項目在自然資源上并無優(yōu)勢，開發(fā)商只是以“旅游”的名義賣住宅，更注重建房子而非旅游配套，加上地方政府缺乏規(guī)劃引導，導致房子建起來后旅游產業(yè)跟不上。

養(yǎng)老地產：核心是服務

隨著老齡化社會的來臨，“銀發(fā)經濟”將催生蓬勃的市場需求。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。

對于地產商而言，養(yǎng)老地產無疑蘊藏著巨大的商機，包括萬科、保利、越秀地產等房企早已展開積極布局。但在花樣年董事局主席潘軍看來，國內多數養(yǎng)老地產項目都是以養(yǎng)老為“噱頭”賣地產，并沒有真正滿足老齡人的養(yǎng)老需求。

位于杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹可謂是經典案例。據媒體報道，作為萬科集團在高端養(yǎng)老地產領域的試點，該項目于2013年8月首度發(fā)售即售罄。但與萬科設想不同的是，40歲左右的“少壯派”成為項目的主要消費人群。

在潘軍看來，造成上述現象的根本原因，是國內的老齡人更喜歡與年輕一輩住得更近，養(yǎng)老地產的未來必然是以居家養(yǎng)老為主，即為現有的住宅提供適老化改造以及養(yǎng)老服務的輕資產模式，而非新建更多的地產項目造成重復建設。“由于我國老齡化人口的人均消費較低，根本無力購買昂貴的養(yǎng)老地產項目，這意味著房企應該通過服務而非地產實現盈利”，在新城控股高級副總裁歐陽捷認為。

在他看來，要推動養(yǎng)老地產的發(fā)展，一方面，房企應加速轉型的步伐，通過合作嫁接健康醫(yī)療服務資源，以社區(qū)為基點為客戶提供養(yǎng)老服務；另一方面，政府也應該對我國的養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展制定詳細發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)標準，并在產業(yè)發(fā)展初期在用地、審批、稅費等領域給予企業(yè)支持，鼓勵更多大型房企進入，以便推動產業(yè)良性發(fā)展。

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城鎮(zhèn)規(guī)劃

送“城市客廳”下鄉(xiāng)能否撬動六億人的市場

◎每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

每年春節(jié)期間都有一些節(jié)目賺人熱淚。去年春晚的《時間去哪兒了》，今年元宵晚會的《其實你不懂我的心》，都呼喚著在外打工的子女回家的心。

當李克強總理在2015年政府工作報告中提出，提升地級市、縣城和中心鎮(zhèn)產業(yè)和人口承載能力，方便農民就近城鎮(zhèn)化，并對包括農村公路等基礎設施予以解決，增加促進農民收入，提升基層醫(yī)療服務等內容后，人們看到了希望。

但是，《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現，如果僅解決醫(yī)療、電力、飲用水等基礎設施，恐怕還難以讓人們安心在自己家門口就近城鎮(zhèn)化，他們還希望能得到更多的公共服務、就業(yè)機會和商業(yè)服務，這也許會成為開發(fā)商的商機。

小城鎮(zhèn)：商業(yè)地產新契機？

“現代商業(yè)在電子商務帶動下，已經全面進入小城市小城鎮(zhèn)，形成了新的商業(yè)網點和布局……生活在小城鎮(zhèn)的居民需要大品牌，需要小吃店也需要咖啡廳，需要線下做買賣，也需要線上談生意。建立一個集購物、休閑、娛樂、社交、文化教育為一體的城鎮(zhèn)生活服務平臺，很有必要……關系到房地產業(yè)新的發(fā)展。”在年前的一場論壇上，原建設部副部長劉志峰提出，在小城鎮(zhèn)發(fā)展商業(yè)，可能是商業(yè)地產開發(fā)的一個新出路。

此前，嘉凱城就在浙江店口試水開發(fā)了名為“城市客廳”的城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)，提供集購物、休閑、娛樂、社交、文化教育為一體的城鎮(zhèn)生活服務平臺，在營業(yè)首周獲得了1500萬元的營業(yè)額。而整個項目的總投資不過5億元。

據國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，截至2013年末，我國農村人口仍然有6.3億，是一個很大的市場。包括淘寶、京東在內的電商都已經進入農村市場，并取得了不錯的業(yè)績。

和淘寶、京東不同，嘉凱城的“城市客廳”不僅提供商業(yè)服務的生活平臺，還提供車輛交管、水電、教育培訓等公共服務。嘉凱城方面坦言，部分省市目前的城鎮(zhèn)公共服務設施尚不齊全，迫切希望商業(yè)地產開發(fā)商能配套開發(fā)上述設施，供公共服務機構使用。

東興證券發(fā)表研報稱，每個“城市客廳”1/3左右建面作為政府政務和公共服務配套；融資方面，公司擬與中再資產管理設立城鎮(zhèn)化發(fā)展基金，這一模式類似于公用事業(yè)領域的PPP模式，既有利于地方政府降低債務，同時又能向地方民眾提供高品質的公共服務。而對于公司而言，引入大量資金的同時，也可以為商業(yè)地產帶來豐富客流，實現多方共贏。

盈利前景：要看城鎮(zhèn)化水平

盡管政府工作報告提出的就近城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產開發(fā)拓展了新空間，但對開發(fā)商而言，能否大規(guī)模在中小城鎮(zhèn)發(fā)展類似嘉凱城“城市客廳”的城鎮(zhèn)商業(yè)，還有一個先決條件：就是當地城鎮(zhèn)經濟發(fā)展良好，居民收入和大城市差距不太大。

據2014年7月《農民日報》報道，諸暨店口鎮(zhèn)已經構筑了銅加工、汽配、管業(yè)、制冷四大產業(yè)集群，2013年，全鎮(zhèn)工業(yè)總產值801.6萬元，農民人均純收入37763元，這樣的數據，恐怕讓中西部縣級市都望塵莫及。而浙江2014年城鎮(zhèn)人口的人均可支配收入為40393元，是全國平均水平的1.62倍。

但是，類似店口鎮(zhèn)這樣農業(yè)人口收入和一二線城市人均收入差別不大的城鎮(zhèn)，在全國范圍內還不夠多。

住建部村鎮(zhèn)司司長趙暉日前曾表示，我國城鎮(zhèn)人口當中，就是城市和鎮(zhèn)的人口當中，居住在鎮(zhèn)的人口比例只有20%左右，像德國等國家大部分人是住在鎮(zhèn)里的。我國這個比例最近在逐年下降，與2000年比，小鎮(zhèn)人口的比例從原來的26%，下降到2014年的20%。

跟城市相比，小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化質量很差，公共服務商業(yè)服務很差，現代化水平與城市差距很大。

除了公共服務的因素外，一些專家還認為，很多地方的產業(yè)經濟沒有得到充分發(fā)展，導致不少農民必須到大城市就業(yè)，因此無法就近找到工作也是問題。

除此以外，趙暉還表示，在小城鎮(zhèn)絕大部分的地都是集體建設用地，集體建設用地不可流轉，所以要培育城鎮(zhèn)的內生機制，核心是土地。

雖然政府工作報告已涉及農村集體經營性建設用地入市的內容，北京等地也已進行了試點，但短期內不太可能大面積推廣。

嘉凱城方面也介紹說，目前公司洽談的城鎮(zhèn)商業(yè)項目，主要是國有建設用地，不會涉及農村建設用地領域。至于產業(yè)經濟方面的問題，目前嘉凱城也只是選擇那些人均收入比較高的千強鎮(zhèn)，而不會涉及千強鎮(zhèn)以外的領域。

從嘉凱城的經驗看，開發(fā)商在就近城鎮(zhèn)化方面的商業(yè)機會，更多還是在經濟實力較強的長三角、珠三角城鎮(zhèn)。

城鎮(zhèn)規(guī)劃

制定實施城市群規(guī)劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化。完善設市標準，實行特大鎮(zhèn)擴權增能試點，控制超大城市人口規(guī)模，提升地級市、縣城和中心鎮(zhèn)產業(yè)和人口承載能力，方便農民就近城鎮(zhèn)化。

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戶籍制度

戶籍制度改革來了 哪些中小城市更有機會

◎每經實習記者 林東岳 發(fā)自上海

在今年的政府工作報告中，李克強總理“抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策”、“制定實施城市群規(guī)劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化”、“控制超大城市人口規(guī)模”等言論，備受開發(fā)商關注。

如果按照城市群規(guī)劃，實現基礎設施和公共服務同城化，未來可能會有更多一線城市的購房者前往中小城市置業(yè)。如同河北的燕郊、江蘇的昆山、浙江的嘉興對北京或上海外來人口的分流。“但要想在短期內改變人口集中涌入一二線城市的情況非常困難，戶籍制度改革很難一蹴而就。”中國房地產業(yè)協會研究中心總監(jiān)回建強直言，由于中小城市短期無法集聚大量資源，難以和大城市相提并論，因此三四線城市的購房需求的培育仍然需要一些時間。

配套也要跟進

李克強總理在政府工作報告中提到“要完善設市標準，實行特大鎮(zhèn)擴權增能試點，控制超大城市人口規(guī)模，提升地級市、縣城和中心鎮(zhèn)產業(yè)和人口承載能力，方便農民就近城鎮(zhèn)化。”

城鎮(zhèn)規(guī)劃水平的提高，將決定未來的人口流向，這也將在很大程度上影響未來樓市的發(fā)展方向。

由于我國目前現行的戶籍制度附著了較多的利益，跟社會保障、公共服務等緊密相連，不同區(qū)域和省份之間差別巨大。由于住房和戶籍之間存在密切的聯系，伴隨房地產發(fā)展而來的各項社會問題與日俱增。隨著戶籍制度改革的推進，如果在中小城市享受和大城市同等的公共服務，那么三四線城市的房地產市場就會蘊藏巨大的需求。

不過，目前的戶籍制度改革尚未在我國大規(guī)模推廣，僅在部分區(qū)域的部分城市進行了試點，從目前的市場情況來看，中小城市從中受益的難度仍然較大。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，目前中小城市的購房需求主要來自兩個方面：一方面是無法承受大城市房價的人選擇回鄉(xiāng)置業(yè)；另一方面是小孩的教育需求和老人的養(yǎng)老需求。但是要想靠這兩個因素拉動中小城市的購房需求，目前看來難度較大。“盡管戶籍制度改革可以加快人口導入，但是就業(yè)、醫(yī)療、教育等配套需求如果沒有及時跟進的話，單純的中小城市開放落戶限制的影響非常有限。”

歐陽捷表示，僅靠戶籍制度的改革還無法真正推動中小城市的發(fā)展，只有社會福利政策、產業(yè)支撐、學校和醫(yī)院等基礎設施全部到位后，才能幫助中小城市留住人，才能將潛在需求轉變?yōu)檎鎸嵭枨蟆Ｈ木€城市未來有成長空間，但是目前存量規(guī)模仍然太大，利好消息只能起到促進去化的作用，對于開發(fā)商而言，短期內并沒有太多機會。

需與大城市為鄰

政府工作報告中還提到了要制定實施城市群規(guī)劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化。“社保同城化”是城市群建設的重要內容之一，目前已有多地實現了社保同城化或者正在努力推進同城化。

實際上，“同城化”早已頻頻見諸報端，“京津冀一體化”早已是時下的熱門詞匯，北部灣經濟區(qū)的南寧、北海、欽州、防城港四個城市去年已經實現了社保同城化，而在推進或者醞釀同城化的還有廈漳泉、寧鎮(zhèn)揚、成德綿、長株潭、武漢城市圈等多個區(qū)域經濟體。

從這些樣本來看，“同城化”一般由一個中心城市和多個節(jié)點城市構成。這也就意味著，大城市周邊的中小城市會有比較多的機會。因為率先改善的交通設施和產業(yè)基礎，對于外來人口的吸引力將會增強，房價較區(qū)域中心城市相對低廉，這些中小城市可以直接獲得來自大城市的“溢出效應”。

以毗鄰上海的浙江嘉興為例，由于2008年開始上海的醫(yī)?？梢栽诩闻d直接使用，對當地養(yǎng)老地產等在內的房地產項目銷售有所帶動。

綜合嘉興市統(tǒng)計調查大隊和嘉興房產超市網數據，2009年嘉興普通住宅成交套數超過了兩萬套，2010年有所回落，2011年嘉興樓市在號稱“史上最嚴厲的政策”影響下跌入谷底，成交套數僅為9275套，但是隨后三年樓市再度升溫，分別達到了14521套、17305套和15065套。與此同時，嘉興的常住人口也從2009年的431.2萬人增加到了2013年的455.8萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積五年內約增加了10%。

盡管嘉興樓市的銷售數據與中國樓市的總體走勢相近，但是平穩(wěn)的人口增長和較快的去化速度，已經證明了一線城市周邊中小城市的吸引力。

恒大嘉興項目一名內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，“恒大綠洲”去年1月份交房以來，去化已經超過90%，其中的確有不少來自上海的購房者。而江蘇昆山，由于地鐵可以直達上海，也成為不少購房者的選擇。

據了解，中南建設此前在湖北潛江、遼寧營口等中小城市去化情況不佳，但是一名內部人士告訴記者，經過戰(zhàn)略調整，公司重心更側重蘇州、南京等節(jié)點城市，因此取得了比較好的業(yè)績。

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東認為，一般的三四線城市現在機會很少，但是部分緊靠大城市的中小城市情況則相對好一些，因為更多的承接了一線城市的產業(yè)轉移和人口導入。

戶籍制度

抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應基本公共服務，取消居住證收費。

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誰能分食110萬套棚改房市場“蛋糕”

◎每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都

按照李克強總理政府工作報告的內容，今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造將達到580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。政府工作報告還提及，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。這與去年11月住建部發(fā)文鼓勵地方政府回購商品房的政策一脈相承。

四川大學不動產市場研究所所長吳豐向《每日經濟新聞》記者表示，加快棚改步伐與降低保障房門檻，本質上會增加安置房需求，未來新獲批的單純保障房建設用地會減少，要么采取房企配建形式，要么采取回購商品房。在吳豐看來，房企參與棚改業(yè)務，只是其商業(yè)驅動戰(zhàn)略的一部分。

消化部分商品房庫存

西部某省住建廳住房保障處負責人透露，以前地方更多是給予實物保障，而現在更多強調貨幣補貼。在他看來，貨幣補貼措施可增加受保障人群對市場存量房的吸納度。

在保障房開發(fā)上，由于區(qū)位較偏、配套不齊或門檻較高等原因，近年來屢屢被曝出空置等問題。有業(yè)內人士猜測，為什么不可以進一步降低保障房申請門檻？如此一來，消費者可以更多通過保障房解決居住需求，而不用再進入新房交易和租賃市場。

那么，“棚改”到底該怎么走？會不會與回購商品房產生抵消效應？

吳豐解釋說，“棚改”本質上會增加市場的購房需求，原來棚戶區(qū)非常擁擠，現在改造成大型舒適社區(qū)，居住密度降低了，除了回遷安置一部分居民之外，另有一部分拿著補貼金會選擇到其他區(qū)域購房，或參與政府回購的商品房。此外，單純的保障房建設用地的供應已經越來越少了，較多的是房企配建模式。

今年3月初，成都青羊區(qū)大安路一號地塊近29畝的棚改土地首拍失利，該地塊被業(yè)內稱為成都市一環(huán)“寶地”。業(yè)內知情者透露，流拍原因主要是該地塊返遷安置條款較為嚴苛，沒達到房企的預期。

賺錢難制約棚改力度

中國城市產業(yè)發(fā)展聯盟主席陳寶存向《每日經濟新聞》記者表示，“地方政府的保障房都是開發(fā)商在商品房小區(qū)里配建，有的可能是區(qū)域配建，地方政府并沒有出資。”

對于棚改地塊的房企配建模式，房企在拿地時已確定要配建的比例，配建部分要按期、無償交給地方政府，配建支出也需要商品房部分的銷售補貼。

記者注意到，目前各地“棚改”或“舊改”中，主要以各地所屬的城投類公司為主，比如渝開發(fā)；或與地方政府關系較為密切、在一二級聯動開發(fā)上有豐富經驗的房企，比如美好集團（名流置業(yè)）。

“前期土地整理涉及拆遷、資金等很多問題，因為不怎么賺錢，所以制約了‘棚改’的開發(fā)力度。”全國房地產經理人聯盟四川分盟秘書長何良栩表示，很多開發(fā)商不想做這一塊業(yè)務。

據《中國建設報》報道，根據2014年6月國家開發(fā)銀行《關于進一步加強統(tǒng)籌協調好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改安置房的總投資可達到40%，此前這一比例僅20%。而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億資金用于回購商品房，形成近100多萬套商品房需求。以60平方米/套計算，回購100萬套也只有6000萬平方米，占6億平方米庫存的10%。

在陳寶存看來，地方政府沒有回購商品房的能力，并無實際意義。何良栩亦認為，商品房的成本已偏高，開發(fā)商不可能以低于成本的價格把項目賣給地方政府。

對于商品房的回購和棚改，吳豐表示，房企參與棚改業(yè)務，只是其商業(yè)驅動戰(zhàn)略中的一部分。